Kira tespit davasında masrafı kim öder? Yargıtay: Süresinde evi boşaltan kiracıya dava masrafı yüklenemez, giderler ev sahibinde kalır

Kiracılarla ev sahipleri arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri olan kira tespit davalarında yargılama giderlerinin kime ait olacağına ilişkin önemli bir karar çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ev sahibinin açtığı kira tespit davası sürerken kiracının yeni kira dönemi başlamadan ve yasal süresine uyarak taşınmazı boşaltması hâlinde, davanın konusuz kaldığını ve bu durumda yargılama giderleriyle karşı taraf vekâlet ücretinin davayı açan kiraya veren üzerinde bırakılması gerektiğini belirtti.

Karar neyi söylüyor?

Basına yansıyan karar özetine göre Daire, kiracının kira sözleşmesini yasal süreye uygun biçimde sona erdirmesini kanunun ona tanıdığı bir hakkın kullanılması olarak gördü. Kiracının bu hakkı kullanmasının "davanın açılmasına sebebiyet vermek" şeklinde yorumlanarak yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasının usul ve yasaya aykırı olacağı vurgulandı. Davanın açılmasına kiracı değil, kira bedelinin yeni dönemde artırılmasını isteyen ev sahibi sebep olduğu için giderlerin de onun üzerinde kalacağına hükmedildi.

Uygulamada sık görülen senaryo şöyle: Ev sahibi, kira artışının piyasa koşullarının gerisinde kaldığını düşünerek yeni dönem başlamadan mahkemeye başvuruyor ve kira bedelinin yeniden belirlenmesini istiyor. Dava sürerken kiracı başka bir eve taşınmaya karar veriyor ve sözleşmeyi süresinde sona erdirip evi boşaltıyor. Ortada belirlenecek bir yeni dönem kirası kalmadığı için dava "konusuz" hâle geliyor. İşte bu noktada mahkeme masrafları, bilirkişi ücreti ve avukatlık ücretinin kime yükleneceği tartışmalıydı.

Neden emsal niteliğinde?

Haberlere yansıyan bilgilere göre bu konuda bölge adliye mahkemelerinin hukuk daireleri arasında farklı görüşler vardı. İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya'daki istinaf dairelerinin bir kısmı giderleri kiracıya, bir kısmı ev sahibine yüklüyordu. Aynı durumdaki iki kiracının, davasının hangi ilde görüldüğüne göre farklı sonuçlarla karşılaşması üzerine konu, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu tarafından Yargıtay'a taşındı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin görüşüyle uygulamanın ülke genelinde tek tipe kavuşması bekleniyor.

Hukuki dayanak: HMK 331 ve Türk Borçlar Kanunu

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 331. maddesine göre davanın konusuz kalması hâlinde mahkeme esas hakkında karar vermez; yargılama giderlerini ise davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre belirler. Yargıtay'ın yorumu, kiracının yasal hakkını kullanarak evden çıkmasının onu "haksız taraf" yapmayacağı yönünde.

Türk Borçlar Kanunu'na göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabiliyor; ancak dava yeni kira döneminden en geç 30 gün önce açılırsa ya da ev sahibi yeni dönemden en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, belirlenecek kira yeni dönemin başından itibaren geçerli oluyor. Belirli süreli konut kiralarında ise kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebiliyor; bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılıyor. Kararda "yasal süre" vurgusu bu bildirim kuralına dayanıyor.

Kiracılar ve ev sahipleri için ne anlama geliyor?

• Kiracılar için: Hakkınızda kira tespit davası açıldıktan sonra taşınmaya karar verirseniz, sözleşmeyi yasal süresine uygun şekilde (belirli süreli sözleşmede süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimle) sona erdirmeniz ve evi yeni dönem başlamadan boşaltmanız önemli. Bu koşullarda dava masrafı ve karşı tarafın avukatlık ücreti size yüklenemez.
• Ev sahipleri için: Kira tespit davası açmadan önce kiracının evde kalma niyetini öğrenmek, gereksiz dava masrafı riskini azaltır. Kiracı süresinde çıkarsa, dava için yapılan harç, bilirkişi ve avukatlık giderleri sizde kalabilir.
• Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten bu yana kira bedelinin belirlenmesi dahil kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanırsa dava masrafı hiç doğmuyor.

Kararın sınırları

Bazı haberlerde karar "bütün masrafları artık ev sahipleri ödeyecek" şeklinde sunulsa da kararın kapsamı daha dar. Karar, yalnızca kiracının yeni dönem başlamadan ve yasal süresine uyarak taşınmazı boşalttığı, bu nedenle davanın konusuz kaldığı durumlar için geçerli. Kiracı yeni dönemde evde oturmaya devam ederse kira tespit davası normal şekilde yürüyor ve yargılama giderleri davanın sonucuna göre, haklı çıkan tarafın lehine paylaştırılıyor. Dava başka bir nedenle konusuz kalırsa da mahkeme somut olaya göre karar veriyor.

Kararın tam metni ve esas numarası henüz kamuoyuyla paylaşılmadı. Benzer bir uyuşmazlığı olanların kendi sözleşme tarihlerini ve bildirim sürelerini bir avukata danıştırması öneriliyor.