Hisseli tapuda önalım: AYM kararı neyi değiştiriyor?

İptal edilen kural neydi?

Hisseli (paylı) mülkiyette paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesindeki önalım hakkına dayanarak o payı öncelikli olarak satın alabiliyor. Bu hakkı kullanmak isteyen paydaş, dava açarak payın kendisine devredilmesini istiyor. Uygulamada en çok tartışma, önalım hakkını kullanan paydaşın ne kadar ödeyeceği konusunda yaşanıyordu.

24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun'la TMK'nın 734. maddesinde değişiklik yapılmış ve önalım hakkını kullanan paydaşın, tapuda gösterilen satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek rayiç bedeli ve alıcının ödediği tapu harç ve masraflarını yatırması şartı getirilmişti. Düzenlemenin gerekçesi, tapuda gerçek satış bedelinin düşük gösterilmesi ve önalım hakkının bu düşük bedel üzerinden kullanılması sorununu çözmekti. AYM, 734. maddenin ikinci fıkrasındaki rayiç bedele ilişkin ifadeler ile "kesin süre" ve "gecikmeksizin" ibarelerini de iptal etti.

AYM neden iptal etti?

Basına yansıyan karar gerekçesine göre Mahkeme, rayiç bedelin dava sürecinde mahkemece belirlenmesinin taraflar arasında adil bir denge kurmadığı sonucuna vardı. Kararda, mahkemenin belirleyeceği rayiç bedelin satış bedelinden yüksek ya da düşük çıkabileceği, bunun da alıcı açısından haksız kazanç ya da kayba yol açabileceği vurgulandı. Önalım hakkını kullanacak paydaşın ise davayı açarken ne kadar ödeyeceğini bilemediği için hukuki belirsizlik içinde kaldığı değerlendirildi. Mahkeme, kanunun yürürlüğünden önce açılmış davalara da rayiç bedel kuralını uygulayan 7571 sayılı Kanun'la eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasını da iptal etti.

Neden 9 ay sonra yürürlüğe giriyor?

AYM, iptal edilen hükümlerin hemen yürürlükten kalkmasının yasal boşluk yaratacağını değerlendirerek iptal kararının yayımdan dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girmesine hükmetti. Bu sürede Türkiye Büyük Millet Meclisi'nin önalım bedeline ilişkin yeni bir düzenleme yapması bekleniyor. Yeni düzenleme yapılmazsa, iptal edilen ifadeler 6 Ağustos 2027'de kanundan çıkmış olacak.

Hisseli tapu sahipleri ne yapmalı?

Kararın en önemli sonucu, iptalin hemen değil, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek olması. Bu tarihe kadar mevcut kural uygulanmaya devam ediyor; yani bu süre içinde açılan önalım davalarında mahkemeler rayiç bedel üzerinden karar vermeyi sürdürebilir. Basına yansıyan değerlendirmelere göre, süren davalar ve kesinleşmiş mahkeme kararları bu iptal nedeniyle kendiliğinden değişmiyor ve yeniden açılamıyor.

Hisseli bir taşınmazda payını satmayı düşünenler, satıştan önce diğer paydaşlara bilgi vermeli ve noter aracılığıyla bildirim yapmalı; çünkü önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşüyor. Payını satın almayı düşünen alıcıların da diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceğini hesaba katması gerekiyor. Uzmanlar, tapuda satış bedelinin gerçek bedelle aynı gösterilmesini ve dava açmadan önce bir avukattan destek alınmasını öneriyor.

Milyonlarca kişiyi ilgilendiriyor

Türkiye'de miras yoluyla bölünmüş tarla, arsa ve konutlar nedeniyle hisseli tapu çok yaygın. Özellikle kırsal kesimde aynı taşınmazda onlarca paydaşın bulunduğu tapular, satış ve önalım davaları nedeniyle mahkemelerin yükünü artırıyor. Bu nedenle önalım bedelinin nasıl hesaplanacağı, hem pay satmak isteyenleri hem de payını korumak isteyen paydaşları doğrudan ilgilendiriyor. Kararın ardından TBMM'nin 6 Ağustos 2027'ye kadar nasıl bir düzenleme yapacağı yakından takip edilecek.